Wat moet er in een opnamestaat staan?

Bijgewerkt op 1 augustus 2026 · ImmoHabits

Een opnamestaat beschrijft ruimte voor ruimte de staat van vloeren, wanden, plafonds, ramen, deuren en aanwezige apparatuur, inclusief bestaande schade en gebreken. Daarnaast bevat hij de meterstanden, het aantal overhandigde sleutels, de datum en de handtekening van beide partijen. Foto's zijn niet wettelijk vereist, maar in de praktijk het sterkste bewijs.

Waarom moet een opnamestaat zo gedetailleerd zijn?

De opnamestaat is de "beschrijving van het gehuurde" waar artikel 7:224 BW naar verwijst: het document dat vastlegt in welke staat de huurder de woning moet teruggeven. Een algemene zin als "de woning is in goede staat" heeft weinig bewijswaarde: bij een geschil kan niemand daaruit afleiden of die kras in het parket er bij aanvang al was. Hoe gedetailleerder het document, hoe kleiner de discussieruimte bij de eindinspectie.

De checklist per ruimte

Loop elke ruimte af en beschrijf telkens minstens:

  • Vloeren: materiaal, staat, krassen, vlekken, loszittende delen
  • Wanden en plafonds: afwerking, staat van verf of behang, scheuren, vochtplekken, gaten
  • Ramen en deuren: kozijnen, glas, kitranden, sloten, werking
  • Vaste voorzieningen: keukenkasten, aanrechtbladen, sanitair, kranen, cv-installatie
  • Apparatuur: wat aanwezig is en of het werkt (oven, afzuigkap, boiler, ...)
  • Bestaande schade: elke beschadiging expliciet benoemen, hoe klein ook

Vergeet de buitenruimtes niet: balkon, tuin, berging, garage en eventuele gemeenschappelijke ruimtes die bij het gehuurde horen.

Meterstanden, sleutels en administratieve gegevens

Naast de beschrijving van de ruimtes horen er praktische vaststellingen in:

  • Meterstanden van elektriciteit, gas en water, met de meternummers (EAN-codes)
  • Het aantal overhandigde sleutels, tags en afstandsbedieningen
  • De adresgegevens van de woning en de identiteit van beide partijen
  • De datum van opmaak en de handtekening van huurder en verhuurder

De meterstanden zijn dubbel nuttig: ze horen bij de staat van de woning en je hebt ze toch nodig voor de energieleveranciers.

Welke rol spelen foto's?

Foto's zijn wettelijk niet vereist, maar veruit het sterkste bewijsmiddel. Een beschrijving als "kras van 10 cm in het parket, links van de deur" wint enorm aan kracht met een gedateerde foto ernaast. Fotografeer systematisch: elke wand, elke vloer, elk apparaat en elke bestaande beschadiging in detail. Bij een opnamestaat met ImmoHabits vormen de foto's zelfs het vertrekpunt: de AI leidt er de beschrijving per ruimte uit af en verwijst in het rapport naar de bijbehorende foto's.

De meest gemaakte fouten

  • Te vaag: "in goede staat" zonder detail per ruimte maakt het document waardeloos.
  • Ruimtes overslaan: een vergeten berging of zolder valt buiten het bewijs.
  • Geen datum of handtekeningen: zonder ondertekening door beide partijen is de bewijswaarde beperkt.
  • Te laat opgemaakt: weken na de sleuteloverdracht is de beginstaat al vertroebeld.
  • Geen kopie voor de huurder: beide partijen horen een exemplaar te hebben.

Bronnen

Veelgestelde vragen

Hoeveel foto's moet een opnamestaat bevatten?

Er bestaat geen wettelijk minimum. Vuistregel: elke wand, vloer, plafond en elk apparaat minstens één keer, plus een detailfoto van elke bestaande beschadiging. Voor een gemiddeld appartement kom je snel op 50 tot 150 foto's.

Moet elke kamer apart beschreven worden?

Ja. De kracht van een opnamestaat zit in het detail per ruimte. Ook bergingen, garages, balkons en tuinen die bij het gehuurde horen, moeten erin.

Zijn meterstanden verplicht in de opnamestaat?

Het is geen geldigheidsvereiste, maar wel de standaardpraktijk: ze leggen het verbruiksstartpunt vast en voorkomen discussies met energieleveranciers.

Bestaat er een verplicht model of sjabloon?

Nee. De wet stelt geen vormvereisten. Een gestructureerd rapport per ruimte met foto's en handtekeningen van beide partijen voldoet.

Lees ook