Zelf een opnamestaat maken in 2 minuten?
Maak foto's, de AI schrijft het rapport. Je eerste testrapport is gratis, zonder abonnement en zonder betaalgegevens.
Is een opnamestaat verplicht?
Nee. In Nederland is een opnamestaat niet wettelijk verplicht. Maar zonder opnamestaat werkt de wet in het nadeel van de verhuurder: artikel 7:224 lid 2 BW bepaalt dat de huurder dan wordt verondersteld de woning te hebben ontvangen in de staat waarin die bij het einde van de huur is. Schade verhalen wordt daarmee vrijwel onmogelijk. Een opnamestaat is dus niet verplicht, maar in de praktijk onmisbaar.
Wat zegt de wet?
Artikel 7:224 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek regelt de oplevering bij het einde van de huur. Is er bij aanvang een beschrijving van het gehuurde opgemaakt, dan moet de huurder de woning in die beschreven staat teruggeven, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en normale slijtage. Is er geen beschrijving, dan wordt de huurder verondersteld de woning te hebben ontvangen zoals die bij het einde van de huur is, behalve als de verhuurder anders kan bewijzen.
Van deze regel kan bij woonruimte niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Een standaardclausule in het huurcontract dat de woning "in goede staat is ontvangen" weegt zonder echte beschrijving dan ook licht.
Waarom sta je zonder opnamestaat zwak?
Zonder beschrijving bij aanvang draait de bewijslast om: de verhuurder moet aantonen dat de schade tijdens de huurperiode is ontstaan, en dat lukt zonder vastgelegd vertrekpunt zelden. Mét een gedetailleerde, door beide partijen ondertekende opnamestaat ligt het andersom: schade die niet in de opnamestaat staat, wordt vermoed tijdens de huur te zijn ontstaan, en artikel 7:218 BW vermoedt bovendien dat die schade door de huurder is veroorzaakt (met uitzondering van brandschade en schade aan de buitenzijde).
De opnamestaat is daarmee het scharnierpunt van het hele bewijssysteem bij verhuur.
Wat betekent dit in de praktijk?
Maak bij elke verhuring een opnamestaat, vóór of op de dag van de sleuteloverdracht. Beschrijf elke ruimte, leg bestaande schade expliciet vast, fotografeer alles en laat beide partijen dateren en ondertekenen. Bij het einde van de huur vergelijk je de eindinspectie met de opnamestaat; alleen zo kan je huurschade objectief vaststellen en met de borg verrekenen.
Hoe zit het in België?
In België ligt het anders: daar is een omstandige plaatsbeschrijving wél wettelijk verplicht bij elke woninghuur, moet ze op tegenspraak worden opgemaakt en wordt ze samen met het huurcontract geregistreerd. Verhuur je zowel in Nederland als in België, dan gelden dus twee verschillende regimes met dezelfde praktische kern: leg de beginstaat gedetailleerd vast.
Wie mag de opnamestaat opmaken?
De wet stelt geen vormvereisten en verplicht geen deskundige. Verhuurder en huurder kunnen de opnamestaat samen opmaken, en dat is ook de sterkste variant: een document dat beide partijen hebben nagelopen en ondertekend. Met software zoals ImmoHabits fotografeer je de woning en schrijft de AI de gedetailleerde opnamestaat per ruimte; jij kijkt na en beide partijen ondertekenen.
Bronnen
Veelgestelde vragen
Is een opnamestaat verplicht bij kamerverhuur?
Nee, ook daar geldt geen wettelijke plicht. Maar de bewijsregels van art. 7:224 BW gelden wel, dus zonder opnamestaat sta je als verhuurder even zwak als bij een zelfstandige woning.
Moet de huurder de opnamestaat ondertekenen?
Er is geen wettelijke handtekeningplicht, maar zonder handtekening van beide partijen is de bewijswaarde beperkt. Laat het document altijd door huurder én verhuurder dateren en ondertekenen.
Volstaat de clausule "in goede staat ontvangen" in het huurcontract?
Nee. Zonder echte beschrijving van de woning heeft zo'n standaardzin weinig bewijswaarde. Een opnamestaat beschrijft de staat per ruimte, met foto's.
Geldt dit ook voor de verhuur van bedrijfsruimte?
Artikel 7:224 BW geldt voor huur in het algemeen, dus ook daar loont een gedetailleerde beschrijving bij aanvang. De dwingendrechtelijke bescherming ten voordele van de huurder geldt specifiek bij woonruimte.
