Wanneer maak je een opnamestaat op, en hoe zit het met de inspecties?

Bijgewerkt op 1 augustus 2026 · ImmoHabits

De opnamestaat maak je op terwijl de woning nog leeg is, of op de dag van de sleuteloverdracht. Anders dan in België hoef je in Nederland niets te registreren. Bij het einde van de huur gelden wel vaste spelregels uit de rechtspraak: de verhuurder houdt een voorinspectie, geeft de huurder de gelegenheid om gebreken zelf te herstellen, en stelt de eindstaat vast bij de eindinspectie.

Wanneer maak je de opnamestaat op?

Het beste moment is vlak vóór of op de dag van de sleuteloverdracht: de woning is leeg, elke ruimte is goed te fotograferen en er is geen twijfel over wie welke gebruikssporen heeft achtergelaten. Een opnamestaat die pas weken later wordt opgemaakt, verliest bewijswaarde: de huurder kan dan aanvoeren dat schade in de tussentijd is ontstaan of er juist al was.

Moet de opnamestaat ergens geregistreerd worden?

Nee. Nederland kent geen registratieplicht voor huurcontracten of opnamestaten; het document geldt tussen partijen. Bewaar het samen met het huurcontract en zorg dat beide partijen een ondertekend exemplaar hebben, digitaal of op papier. Ter vergelijking: in België moet de plaatsbeschrijving wél samen met het huurcontract geregistreerd worden bij de overheid.

Wat bij verbouwingen of wijzigingen tijdens de huur?

Worden er tijdens de huur belangrijke wijzigingen aangebracht, bijvoorbeeld een nieuwe keuken of geoorloofde veranderingen door de huurder, leg die dan vast in een aanvulling op de opnamestaat, opnieuw gedateerd en door beide partijen ondertekend. Zo blijft het referentiedocument actueel tot aan de oplevering.

Het einde van de huur: voorinspectie en eindinspectie

Bij het einde van de huur gelden vaste spelregels uit de rechtspraak van de Hoge Raad. De verhuurder houdt enkele weken vóór het einde een voorinspectie, samen met de huurder, en legt vast wat er hersteld moet worden. De huurder moet vervolgens de gelegenheid krijgen om die punten zelf te herstellen; herstellen is vrijwel altijd goedkoper dan de rekening van de verhuurder. Slaat de verhuurder de voorinspectie over, dan kan hij zijn herstelkosten achteraf maar beperkt verhalen.

Bij de eindinspectie, op of rond de dag van de sleutelteruggave, wordt de eindstaat vastgesteld en vergeleken met de opnamestaat. Wat dan nog aan huurschade overblijft, kan met de borg worden verrekend.

Zo verloopt een waterdichte oplevering

  • Opnamestaat met foto's bij de sleuteloverdracht, ondertekend door beide partijen.
  • Aanvullingen vastleggen bij belangrijke wijzigingen tijdens de huur.
  • Voorinspectie enkele weken vóór het einde, met een schriftelijke herstellijst.
  • Huurder krijgt de tijd om zelf te herstellen.
  • Eindinspectie met vergelijking tegen de opnamestaat, gevolgd door de afrekening van de borg binnen de wettelijke termijnen.

Bronnen

Veelgestelde vragen

Wat als de opnamestaat pas na de sleuteloverdracht wordt opgemaakt?

Hoe langer je wacht, hoe zwakker het bewijs. Een paar dagen is verdedigbaar; weken later is de beginstaat vertroebeld en aanvechtbaar.

Moet ik het huurcontract of de opnamestaat ergens deponeren?

Nee. Er bestaat in Nederland geen registratie- of depotplicht. Het document geldt tussen partijen; zorg dat beiden een ondertekend exemplaar hebben.

Wat als de huurder niet meewerkt aan de eindinspectie?

Nodig de huurder schriftelijk en aantoonbaar uit. Verschijnt die niet, leg de eindstaat dan zo objectief mogelijk vast, met foto's en bij voorkeur een getuige of onafhankelijke derde.

Is een digitale opnamestaat rechtsgeldig?

Ja. Er gelden geen vormvereisten, en een digitaal ondertekend document is binnen de EU (eIDAS) gewoon bewijs. Gedateerde foto's maken het digitale dossier juist sterker dan een papieren versie.

Lees ook