Opnamestaat en borg: hoe hangen ze samen?

Bijgewerkt op 1 augustus 2026 · ImmoHabits

De borg (waarborgsom) is de financiële zekerheid van de verhuurder; de opnamestaat is het bewijsstuk dat bepaalt of er iets mee verrekend kan worden. Zonder opnamestaat geldt het wettelijk vermoeden dat de huurder de woning ontving zoals hij die achterlaat, en is er vrijwel geen grond om de borg voor huurschade in te houden. Sinds de Wet goed verhuurderschap is de borg bovendien gemaximeerd op twee maanden kale huur en moet hij binnen 14 dagen worden terugbetaald, of binnen 30 dagen bij verrekening met een schriftelijke specificatie.

Twee documenten, één afrekening

Bij het einde van de huur wordt de eindinspectie vergeleken met de opnamestaat. Alleen de verschillen die huurschade zijn (en geen normale slijtage) kunnen met de borg worden verrekend. De kwaliteit van de opnamestaat bepaalt dus rechtstreeks wat je met de borg kan: zonder gedetailleerde beginstaat valt er niets objectief te vergelijken en moet de borg gewoon volledig terug.

Hoeveel borg mag je vragen?

Sinds de Wet goed verhuurderschap (1 juli 2023) is de waarborgsom wettelijk gemaximeerd op twee maanden kale huur. Voor huurcontracten die vóór die datum zijn gesloten, kon dat nog drie maanden zijn. De borg staat gewoon bij de verhuurder; Nederland kent geen geblokkeerde waarborgrekening zoals België.

Terugbetalen: de wettelijke termijnen

De terugbetalingsregels zijn sinds 2023 strak. Valt er niets te verrekenen, dan moet de verhuurder de borg binnen 14 dagen na het einde van de huur volledig terugbetalen. Verrekent de verhuurder wél kosten, dan moet het restant binnen 30 dagen terug, met een schriftelijke en volledige specificatie van wat is ingehouden.

Er mogen bovendien maar vier soorten posten met de borg worden verrekend: achterstallige huur, servicekosten, huurschade en de energieprestatievergoeding. Administratiekosten of andere posten mogen niet.

Zo verloopt de afrekening van huurschade in de praktijk

  • De voorinspectie legt vast wat de huurder nog zelf kan herstellen; die krijgt daarvoor de gelegenheid.
  • Bij de eindinspectie wordt de eindstaat vergeleken met de opnamestaat.
  • Voor de resterende huurschade wordt een vergoeding bepaald, rekening houdend met afschrijving, vaak op basis van offertes.
  • De verhuurder verrekent met de borg en stuurt binnen 30 dagen de specificatie plus het restant; zonder verrekening gaat de volledige borg binnen 14 dagen terug.
  • Bij blijvende onenigheid beslist de kantonrechter, met beide documenten als bewijs.

Tips om discussies te voorkomen

Maak de opnamestaat zo gedetailleerd mogelijk, met foto's van elke ruimte. Houd de voorinspectie ruim vóór de sleutelteruggave en de eindinspectie als de woning leeg is. Gebruik voor begin- en eindrapport dezelfde structuur, zodat de vergelijking ruimte voor ruimte gebeurt. ImmoHabits vergelijkt de eindfoto's automatisch met de opnamestaat en zet de verschillen op een rij, inclusief een optionele raming van de reparatiekosten als basis voor de specificatie.

Bronnen

Veelgestelde vragen

Mag de verhuurder de borg inhouden zonder opnamestaat?

Vrijwel niet. Zonder beschrijving bij aanvang wordt de huurder verondersteld de woning te hebben ontvangen zoals die bij het einde is. De verhuurder moet dan met ander bewijs komen, wat zelden lukt.

Wat als de verhuurder de borg te laat terugbetaalt?

Stuur een schriftelijke aanmaning met een korte termijn. Blijft betaling uit, dan kan de huurder wettelijke rente vorderen en naar de kantonrechter stappen; ook melden bij het gemeentelijke meldpunt goed verhuurderschap kan.

Wat als de huurschade groter is dan de borg?

De borg is geen plafond. Voor het meerdere kan de verhuurder een aanvullende vergoeding vorderen, desnoods via de kantonrechter.

Mag de verhuurder administratiekosten met de borg verrekenen?

Nee. Alleen achterstallige huur, servicekosten, huurschade en de energieprestatievergoeding mogen verrekend worden.

Lees ook