Huurschade of normale slijtage: wat mag je in rekening brengen?

Bijgewerkt op 1 augustus 2026 · ImmoHabits

Normale slijtage, de waardevermindering door gewoon gebruik en ouderdom, komt voor rekening van de verhuurder en mag je nooit bij de huurder in rekening brengen. Huurschade is wél voor de huurder: beschadigingen die verder gaan dan normaal gebruik, zoals brandplekken, grote gaten of schimmel door slecht ventileren. De grens bewijs je met een opnamestaat bij aanvang en een eindinspectie; de vergoeding wordt berekend op de werkelijke waarde, rekening houdend met afschrijving, niet op nieuwwaarde.

Wat is normale slijtage?

Normale slijtage is de geleidelijke waardevermindering die ontstaat door gewoon gebruik en het verstrijken van de tijd, ook bij een zorgvuldige huurder. Artikel 7:224 BW zondert geoorloofde veranderingen en slijtage uitdrukkelijk uit van wat de huurder bij de oplevering moet herstellen.

Typische voorbeelden van normale slijtage:

  • Matgelopen of licht gekraste vloeren in looppaden
  • Verkleuring van verf, behang of vloeren door zonlicht
  • Versleten kitranden, scharnieren of kranen
  • Kleine gebruikssporen op aanrechtbladen en trapleuningen
  • Een verouderde maar werkende keuken of badkamer

Wat telt als huurschade, en wat zijn "kleine herstellingen"?

Huurschade is beschadiging die verder gaat dan normaal gebruik. Artikel 7:218 BW maakt de huurder aansprakelijk voor schade die door een toerekenbare tekortkoming is ontstaan, en bevat een belangrijk vermoeden: alle schade wordt vermoed door de huurder te zijn veroorzaakt, met uitzondering van brandschade en schade aan de buitenzijde van de woning.

Daarnaast komen de kleine herstellingen sowieso voor rekening van de huurder: het Besluit kleine herstellingen somt ze op, van kraanleertjes en tochtstrips tot het vastzetten van deurknoppen. Typische huurschade daarboven:

  • Brand- of schroeiplekken in vloer of aanrechtblad
  • Grote of slecht dichtgezette gaten in wanden
  • Kapotte deuren, ruiten of sanitair
  • Schimmel door onvoldoende ventileren of verwarmen
  • Krassen, geurtjes of andere schade door huisdieren

Hoe bewijs je het verschil?

Het draait om de vergelijking tussen de opnamestaat bij aanvang en de eindinspectie. Zonder opnamestaat wordt de huurder verondersteld de woning te hebben ontvangen zoals die bij het einde is (art. 7:224 lid 2 BW), en valt er dus vrijwel niets te verhalen. Mét een gedetailleerde opnamestaat werken de vermoedens juist in het voordeel van de verhuurder: schade die er bij aanvang niet was, wordt vermoed tijdens de huur en door de huurder te zijn veroorzaakt.

Vergeet ook de voorinspectie niet: de verhuurder moet de huurder vóór het einde van de huur de gelegenheid geven om gebreken zelf te herstellen. Wie die stap overslaat, kan zijn herstelkosten maar beperkt verhalen.

Hoe bereken je de vergoeding?

De vergoeding voor huurschade is geen nieuw-voor-oud-vergoeding. Rechters houden rekening met de afschrijving: van de herstel- of vervangingskosten wordt de al verstreken levensduur afgetrokken. Een voorbeeld: is een vloer met een levensduur van 20 jaar al 10 jaar oud, dan kan bij onherstelbare schade ongeveer de helft van de vervangingswaarde in rekening worden gebracht.

Praktisch loopt de afrekening meestal via de borg, met een schriftelijke specificatie van de verrekende posten. Worden partijen het niet eens, dan beslist de kantonrechter.

Hoe helpt een goede opnamestaat discussies voorkomen?

De meeste conflicten bij de oplevering gaan niet over de feiten, maar over het ontbreken van bewijs. Een opnamestaat die elke ruimte gedetailleerd en met foto's documenteert, maakt de eindinspectie feitelijk in plaats van welles-nietes. Met ImmoHabits vergelijkt de AI de eindfoto's automatisch met de opnamestaat en zet de verschillen op een rij, inclusief een optionele raming van de reparatiekosten als vertrekpunt voor de afrekening.

Bronnen

Veelgestelde vragen

Mag ik gaatjes van schilderijen in rekening brengen?

Een beperkt aantal netjes geboorde gaatjes geldt doorgaans als normaal gebruik; grote aantallen of slecht dichtgezette gaten kunnen huurschade zijn. Het huurcontract kan hierover afspraken bevatten.

Is schimmel altijd de schuld van de huurder?

Nee. Schimmel door slecht ventileren of onvoldoende verwarmen is huurschade; schimmel door een bouwkundig gebrek (koudebrug, optrekkend vocht, lekkage) is voor de verhuurder. De oorzaak bepaalt de aansprakelijkheid.

Mag de verhuurder de volledige borg inhouden?

Alleen voor bewezen posten (huurachterstand, servicekosten, huurschade, energieprestatievergoeding), met een schriftelijke specificatie, en binnen de wettelijke terugbetaaltermijnen van 14 of 30 dagen.

Welke kleine reparaties zijn sowieso voor de huurder?

Het Besluit kleine herstellingen somt ze op: denk aan kraanleertjes, tochtstrips, het gangbaar houden van sloten en scharnieren en het vervangen van lampen in de woning.

Lees ook