Opnamestaat zelf maken of laten opmaken?

Bijgewerkt op 1 augustus 2026 · ImmoHabits

Beide opties zijn even rechtsgeldig. De wet stelt in Nederland geen vormvereisten aan de opnamestaat: verhuurder en huurder mogen hem zelf opmaken, zolang hij gedetailleerd is, gedateerd en door beide partijen ondertekend. Zelf opmaken is veel goedkoper en sneller; een onafhankelijke inspecteur biedt vooral meerwaarde bij een gespannen verhouding of panden met hoge waarde.

Wat vraagt de wet?

Niets bijzonders. De opnamestaat is de "beschrijving van het gehuurde" uit artikel 7:224 BW, en de wet zegt niet wie hem moet opstellen of hoe hij eruit moet zien. Wat telt, is de bewijswaarde: gedetailleerd per ruimte, met foto's, gedateerd en ondertekend door huurder én verhuurder. Bij een geschil weegt de kantonrechter het document als bewijs, ongeacht wie het heeft opgesteld.

Zelf opmaken: voordelen en valkuilen

Zelf opmaken kost niets behalve tijd en je plant het wanneer het uitkomt. De valkuil is kwaliteit: een te beknopte of onvolledige beschrijving verliest zijn bewijswaarde. Wie zelf opmaakt, moet gedisciplineerd elke ruimte documenteren, bestaande schade expliciet benoemen en voldoende foto's nemen.

AI-software neemt precies dat werk over: je fotografeert de woning, de software schrijft de gedetailleerde beschrijving per ruimte en structureert het rapport. Jij controleert en vult aan. Zo combineer je de lage kosten van zelf doen met de volledigheid van een professioneel rapport, vanaf €30 per rapport.

Een inspecteur inschakelen: wanneer is dat de betere keuze?

Een onafhankelijke partij (bouwkundig inspecteur, makelaar of beheerder) kost per opname al snel €150 tot €400, maar brengt onafhankelijkheid en autoriteit mee bij een geschil. Kies daarvoor wanneer:

  • de verhouding tussen partijen al gespannen is of een conflict voorspelbaar lijkt
  • het om een woning met hoge waarde of complexe afwerking gaat
  • een partij niet aanwezig kan of wil zijn en je een neutrale vaststelling wil

De vergelijking op een rij

  • Kosten: zelf gratis tot vanaf €30 met AI; een inspecteur doorgaans €150 tot €400 per opname.
  • Snelheid: zelf meteen; een inspecteur moet ingepland worden en levert het rapport nadien.
  • Bewijswaarde: gelijkwaardig zodra het document gedetailleerd, gedateerd en door beide partijen ondertekend is; het rapport van een onafhankelijke derde weegt bij een conflict wel zwaarder in perceptie.
  • Kwaliteit: bij een inspecteur geborgd door diens beroepspraktijk; bij zelf opmaken afhankelijk van je eigen grondigheid of de software die je gebruikt.

Bronnen

Veelgestelde vragen

Is een zelf opgemaakte opnamestaat even rechtsgeldig als die van een inspecteur?

Ja. De rechter beoordeelt het document, niet de opsteller: gedetailleerd, gedateerd en door beide partijen ondertekend. Een goed zelf opgemaakt rapport staat juridisch even sterk.

Moet de huurder akkoord gaan met de inspecteur die ik kies?

Er is geen wettelijke procedure voor. Praktisch werkt het alleen als beide partijen het rapport erkennen, dus betrek de huurder bij de keuze of laat die het rapport in elk geval mee ondertekenen.

Kan ik eerst zelf opmaken en later alsnog een inspecteur inschakelen?

Ja, al verliest een latere opname aan waarde naarmate de huurder langer in de woning zit. Doe de opname hoe dan ook zo dicht mogelijk bij de sleuteloverdracht.

Werkt een inspecteur of rechter ook met een opnamestaat uit software?

Ja. Een gestructureerd rapport met gedateerde foto's is gewoon een bewijsdocument; het formaat vormt geen bezwaar.

Lees ook